Stipulare un contratto di locazione a canone concordato (3+2)

Il contratto di locazione a canone concordato è il contratto di locazione più vantaggioso, dal punto di vista fiscale.

Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti dagli Accordi locali tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia, UPPI, ASPPI, ecc.) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio: SUNIA, SICET, UNIAT, ecc.) alla presenza solitamente dell’Assessore comunale o del Sindaco. 

In questi Accordi locali vengono fissati i criteri fondamentali per la stipula: tipo di contratto (agevolato, transitorio, per universitari), durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, uso e consegna, ripartizione spese, modifiche e migliorie, esigenze particolari del locatore/conduttore, varie ed eventuali. Quindi, il territorio comunale viene suddiviso in zone, cioè delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi). Per ogni area gli Accordi territoriali devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dell’immobile, eventuali pertinenze, presenza di spazi comuni, dotazioni di servizi tecnici, presenza di mobilio.

In base a tutti questi diversi parametri, quindi, viene determinato il canone annuo o mensile come mera moltiplicazione tra il valore  in euro per metro-quadro, con un valore minimo/massimo per ogni area come stabilito dall’Accordo, e la metratura dell’immobile. Quanto ottenuto è il canone che farà parte del contratto.

Una volta concluso e firmato dalle parti, l’Accordo territoriale viene pubblicato e messo a disposizione di tutti i soggetti che intendono stipulare questa tipologia di contratto: nei siti dei vari Comuni sono reperibili gli accordi con le relative tabelle oppure in alternativa è sempre possibile recarsi direttamente alle Associazioni di categoria locali che potrebbero richiedere, al limite, un contributi per l'iscrizione a socio.

Comuni interessati da questa tipologia contrattuale erano tutti i Comuni capoluogo di provincia ed i Comuni confinanti con le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, mentre dal 15 marzo 2017 possono essere stipulati in tutti i Comuni d'Italia

Molto importante ricordare che il modello di contratto da utilizzare è unicamente quello concordato a livello nazionale tra le associazioni della proprietà e degli Inquilini ed emanato con circolare del Ministero delle Infrastrutture. Per cui è, sempre, consigliato verificare e controllare eventuali modifiche ed aggiornamenti.

Inoltre, detti contratti (laddove previsto dal singolo accordo territoriale) potranno avere anche differenti durare (ad. esempio 4+2, 5+2 etc etc), pertanto si consiglia di verificare attentamente.

Per quanto concerne i vantaggi fiscali relativi al reddito percepito dal locatore cioè il canone annuo, si evidenziano due situazioni: reddito dichiarato ai fini IRPEF e reddito dichiarato ai fini della cedolare secca.

1) Se il reddito percepito dal locatore viene riportato in dichiarazione dei redditi, grazie al fatto che il contratto è stato stipulato in regime convenzionale (agevolato) il locatore gode di uno sconto sulla base imponibile pari al 30%, che pertanto abbatte sensibilmente l’IRPEF da versare. Ad esempio: se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 10.000 euro. Calcolo il 30%, cioè 10.000*30% = 3.000 (il valore dello sconto). Ai 10.000 tolgo i 3.000 di sconto, per cui la base imponibile su cui calcolo l’IRPEF è di 7.000 euro.

2) e il locatore, invece, decide di aderire alla cedolare secca, il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 15% per l’anno 2013 e pari al 10% per l’anno 2014 (ma fino al 2017). Ad esempio, se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 10.000 euro, questo subisce un’imposta pari a 10.000*15% = 1500 euro per l’anno 2013, mentre subisce un’imposta pari a 10.000*10% = 1000 euro per l’anno 2014.

3) La Legge di Stabilità prevede una riduzione del 25% sulle aliquote Imu e Tasi stabilite dal Comune in cui è ubicato l’immobile permettendo la somma dell’agevolazione fiscale con quelle ai precedenti punti 1 e 2

Per usufruire dei vantaggi fiscali, l'Agenzia delle Entrate ha precisato, come comportarsi nel caos di contratti "non assistiti ". Risoluzione N. 331/E del 20 aprile 2018

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